מיקומך בדף: שמאות מקרקעין > הערכת שווי לנכס שלך

בדיקת נכס חוסכת לך כסף !

קניית או מכירת נכס מקרקעין היא אחת העסקאות הגדולות שמבצע אדם, למכור או לקנות נכס מבלי לדעת מה

השווי האמיתי שלו ומה מצבו הפיזי, טומן בחובו הפסד כספי.

 

מה צריך לעשות ?

צריך למזער סיכונים ולדעת מהו שווי הנכס, צריך שמאי מקרקעין שיבחן את הכדאיות הכלכלית, המשפטית והתכנונית של העסקה וייתן לך הערכה מקצועית ומדויקת של שווי הנכס.

שירותי הערכת שווי נכס

הגורמים החשובים שמשפעים

על תמ"א 38.

הגורמים החשובים שמשפעים על קניית דירה.

הגורמים החשובים שמשפעים

על מכירת דירה.

הגורמים החשובים שמשפעים

על עסקאות קומבינציה.

הגורמים החשובים שמשפעים

על איחוד וחלוקה.

הגורמים החשובים שמשפעים

על פינוי בינוי.

הגורמים החשובים שמשפעים

על עסק חי.

הגורמים החשובים שמשפעים

על טבלאות איזון.

הגורמים החשובים שמשפעים

על IFRS.

הגורמים החשובים שמשפעים

על שווי קרקע חקלאית.

הגורמים החשובים שמשפעים

על שווי עקב פגיעה.

הגורמים החשובים שמשפעים

על שווי לפי דייר מוגן.

שרותי הערכות שווי נכסים

 

הערכת שווי נכסי מקרקעין לפני רכישה/מכירה

מגורים, משרדים, תעסוקה, תעשייה, מלאכה, מסחרי וכדומה, לכל סוגי הייעודים והשימושים השונים.

הבדיקה מומלצת לפני רכישה או מכירה, הבדיקה כוללת בחינת כדאיות העסקה מטעם הרוכש או המוכר,

בחינת מיסוי חזוי בעת ביצוע העסקה, בחינת מפגעים סביבתיים בקרבת הנכס (אנטנות סלולריות, תחנות דלק, מפעלים מזהמים וכו').

 

קיימות שלושה סוגי הערכות ללקוח

1. הערכת שווי נטו: כולל התייחסות למיסוי חזוי.

2. הערכת שווי ברוטו (ללא התחייסות למיסוי חזוי) - קיימת הנחה בין הערכת שווי נטו לברוטו.

3. בחינת מצב תכנוני, משפטי ופיזי ללא הערכת שווי (תקינה מס' 20) - קיימת הנחה בין הערכת שווי ברוטו לבין בחינת הנכס.

 

שרות הערכת שווי לפני קנייה

לפני שרוכשים נכס כדי לדעת לפני את כל הדברים החשובים שישפיעו על ההחלטה ועל הערך האמיתי של הנכס:

שאין חריגות בניה, שהשווי תואם לאזור, שאין מפגעים מיוחדים כמו אנטנות סלולריות, תחנות טרנספורמציה וכו').

 

בדיקה לפני רכישת דירה

מזל טוב! החלטתם לרכוש דירה ולהפסיק לחכות למע"מ0 או למחיר מטרה?

הגעתם למסקנה המתבקשת מכיוון שמשנות ה-90 מגמת מחירי הדיור בעלייה עד להיום כולל. מכיוון שזהו המצב האבסורדי במדינת ישראל הרבה אנשים רצים לאחר "שישבו על הגדר" תקופה ממושכת... עצרו!!!!

אל תרכשו דירת מגורים לפני שפנית לשמאי מקרקעין שיבחן האם המחיר המוצע תואם את שווי השוק של הנכס.

משרדנו מציע לבחון את הנכס מבחינה תכנונית, משפטית וכן פיזית ולבדוק האם לא קיימות חריגות בנייה, "מוקשים" משפטיים לא ידועים, מפגעים סביבתיים וכדומה.

דוגמא 1: זוג + 2 רכש את דירת חלומותיו אך לא שם לב שבניין ליד קיימת אנטנה סלולרית, בעקבות כך שקיימת אנטנה הסלולרית הזוג רצה לעבור ולא לסכן את ילדיו ומכר את דירתו בהפסד של כ-15% מערך הנכס בשוק החופשי.

דוגמא 2: זוג הורים רכש לילדו לרגל חתונתו בית מגורים לו ולכלתו אך הם לא בדקו לפני את סביבת הנכס ולא שמו לב כי קיים חדר טרנספורמציה ממול הדירה. הזוג הצעיר לא הצליח ל"היפטר מהדירה.

לכן חשוב מאוד, לשים לב ולהשקיע בבחינה של איש מקצוע לפני שתבצעו את עסקת חייכם, צריך לתת למי שמבין לבחון כל פרט ושבב ברכישת הנכס הנכסף.

 

השירותים הניתנים לבחינת בניין מגורים/בית מגורים לפני רכישה

הערכת שווי מקרקעין מלאה (כוללת, בחינת מיקום הנכס ותיאור הנכס).

מצב תכנוני (כולל בחינת זכויות בנייה בלתי מנוצלות).

מצב משפטי (מי בעלי הזכויות ומהי זכותם בכל חלק).

מפגעים סביבתיים (אם קיימים אנטנות סלולריות, חדרי טרנספורמציה וכדומה).

בחינת מצבו הפיזי של הנכס ושווי הנכס בשוק החופשי.

 

שרות הערכת שווי לפני מכירה

לפני שמוכרים נכס כדי לדעת לפני את כל הדברים החשובים שישפיעו על ההחלטה ועל הערך האמיתי של הנכס:

שאין חריגות בניה, שהשווי תואם לאזור, שאין מפגעים מיוחדים כמו אנטנות סלולריות, תחנות טרנספורמציה וכו'.

 

שרותי שווי לפני מכירה

הערכת שווי קרקע.

הערכת שווי בניין.

הערכת שווי דירה.

זכויות בנייה משותפות.

אופציה.

ליקויי בנייה.

מיסוי - קשר ישיר.

קשר ישיר - מ.מ.י.

זכויות בנייה בלתי מנוצלות.

 

שרותי הערכת שווי פרויקט תמ"א 38

אנו בוחנים את שווי הבניין לפני הכניסה להליך, בוחנים מה היזם/קבלן מקבל ואת שווי הדירות הישנות והחדשות לאחר הבנייה (עפ"י תכנית אדריכלית או רעיונית), בחינת המיסוי החזוי. מנתחים את כלל הממצאים ומגיעים למסקנה האם מה שהוצע לכם ע"י הקבלן/יזם הוא ריאלי מבחינה כספית והאם אינכם מפסידים מעסקה שכזו.

 

שרותי הערכת שווי עסקת קומבינציה

בחינת עסקת קומבינציה

כאשר בעל קרקע רוצה לבנות על המקרקעין שלו (אך אין לו כסף לבנייה), הוא נכנס לעסקה עם קבלן שנקראת עסקת קומבינציה (הקרקע מובאת ע"י הבעלים והבנייה ע"ח הקבלן) - התפקיד שלי כשמאי בנישה הזו היא לבחון את כדאיות העסקה לצד המיוצג על ידי (האם אחוז הקומבינציה שהוצע הוא כדאי כלכלית.

 

השירותים הניתנים בעסקאות קומבינציה

בחינת עסקת קומבינציה לכל סוגי הנכזים ולפי הסוג.

הערכת שווי מקרקעין מלאה (כוללת, בחינת מיקום הנכס ותיאור הנכס).

בחינת גובה אחוז הקומבינציה (האם תואם שווי שוק).

מצב תכנוני (מה ניתן לקבל והאם זה משקף את החלק היחסי בעסקת הקומבינציה).

מצב משפטי (מי בעלי הזכויות ומהי זכותם בכל חלק).

מפגעים סביבתיים (אם קיימים אנטנות סלולריות, חדרי טרנספורמציה וכדומה).

בחינת מצבו הפיזי של הנכס ושווי הנכס בשוק החופשי.

 

שאלות שיש לשאול

מהו אחוז הקומבינציה המקובל בשוק ?

האם מה שמוצע לי באמת שווה ?

מהו חלקי היחסי בעסקה ?

 

שרותי הערכת שווי איחוד וחלוקה

כאשר יש חטיבת קרקע גדולה בבעלות אדם אחד או מספר בעלים אשר רוצים לשנות את החלוקה התכנונית של השטחים בינהם עליהם להוציא תכנית מתאר מקומית שכוללת איחוד השטחים וחלוקתם מחדש (ס' 122 לחוק תכנון ובנייה) מה שאני מציע בתור שמאי זה שלאחר חלוקת השטחים החדשים לשמור על האיזון של השווי במצב לפני איחוד השטחים וחלוקתם לבין המצב לאחריהם.

הערכת שווי מצב נכנס ומצב יוצא עפ"י התקינה השמאית ומהו חלקו היחסי של כל בעל זכות.

 

תחומים בהם מתבצע איחוד וחלוקה

איחוד וחלוקה קרקע חקלאית.

איחוד וחלוקה קרקע למגורים.

 

שאלות שיש לשאול

האם מה שמוצע לי באמת שווה ?

האם החלק שלי תואם את מה שאני מקבל ?

 

שרותי הערכת שווי פינוי בינוי

מהי הערכת שווי של פינוי בינוי ?

הערכת חלקו היחסי של היזם וחלקם היחסי של בעלי הדירות לפי התקינה השמאית.

 

השירותים הניתנים בעסקאות קומבינציה

בחינת כדאיות הדייר בהליך הפינוי בינוי.

האם אני עומד בקריטריונים.

מהו דיור חלוף.

 

שרותי הערכת שווי לעסק קיים (עסק חי)

הערכת שווי של עסק נעשות על פי היוון הכנסות (פדיון) ו/או השוואה לנכסים בעלי מאפיינים דומים.

 

הערכת שיווי סוגי נכסים

תחנת דלק, מלונות, חנויות, בתי אבות, בית עלמין (בתי קברות), חניונים, קניונים, מטמנות אשפה, מחצבות, מתקני טיהור שפכים, חנויות, משרדים, תעשייה, מלאכה וכדומה.

 

שרותי הערכת שווי טבלאות איזון

טבלאות המפרטות את שוויו של כל אחד מהשותפים בנכס או במספר נכסים ומהו חלקו היחסי.

 

תחומים בהם מתבצעות טבלאות איזון

חלוקת שווי נכסים בין שותפים.

חלוקת שווי נכסים בין יורשים (הפחתת מיסוי).

בחינת חלוקה בין אחים בירושה או בעיזבון.

בחינה בין בעלי קרקע שיוצאים לפרויקט חדש.

בחינת הפחתות מיסוי לפני יציאה להקמת פרויקט חדש.

 

שרות הערכת שווי לספרים (IFRS)

זוהי הערכת שווי של נכסים שמצויים בידי חברות הנסחרות בבורסה, ההערכה מסוג זה מופיע בדו"ח השנתי של הערכת נכסי החברה הכללים (נערך בדר"כ ע"י רו"ח).

 

שרותים בהערכת שווי IFRS

נכסי חברות.

שווי הוגן לספרים.

הערכת שווי מלאה (נטו) לספרים ההערכה מפורסמת באתר מאיה בבורסה לניירות ערך.

 

שרותי הערכת שווי קרקע

השירותים הניתנים של בדיקת קרקע לפני רכישה:

הערכת שווי מקרקעין מלאה (כוללת, בחינת מיקום הנכס ותיאור הנכס).

מצב תכנוני (כולל בחינת זכויות בנייה ואופציות הניצול האופטימליות),

מצב משפטי (מי בעלי הזכויות ומהי זכותם בכל חלק במקרקעין).

מפגעים סביבתיים (אם קיימים אנטנות סלולריות, חדרי טרנספורמציה וכדומה).

בחינת מצבו הפיזי של הנכס ושווי הנכס בשוק החופשי.

באם מעוניינים בבחינת מיסוי חזוי יש להדגיש זאת בבקשת ההערכה.

הערה חשובה: בהערכת שווי קרקע קיימות לזכויות הבנייה ואופן ניצול אופטימלי של המקרקעין חשיבות לאין ערוך ולצורך כך הנני  עובד עם אדריכל צמוד בנושא.

 

הערכת שווי קרקע חקלאית

ליווי גופים פיננסיים והערכות שווי לפי התקינה השמאית, תקן.

ליווי פרטיים אשר מעוניינים לרכוש נכס חקלאי ובחינת כדאיות העסקה.

הערכת שווי קרקע חקלאית לפי שימוש.

 

שרותי הערכת שווי דייר מוגן

דייר מוגן זהו בעצם דייר אשר חל עליו חוק הגנת הדייר מ-1972. (לא דייר בבית אבות) דייר מסוג זה הוא בעצם משלם לבעל הנכס סכום די מצחיק של שכירות (נניח השכירות בשוק החופשי 3000 ש"ח הוא משלם רק 240 ש"ח - על פי ההסכם הישן) קיימות המון בעיות בין דיירים מוגנים לבין בעלי נכסים ופה אני נכנס לתמונה (באם רוצים לפנות את הדייר המוגן, באם הוא לא עומד בתנאי השכירות המוגנת וכדומה).

 

דיירות מוגנת

הערכת שווי הנכס מטעם בעלי המקרקעין או מטעם הדייר המוגן והצגת שווי חלקו היחסי, שווי דמי מפתח.

 

שאלות שיש לשאול

מה זה דייר מוגן ?

האם אני עומד בקריטריונים ?

מה קורה ביום שבעל הנכס רוצה למכור ?

מה קורה ביום שבעל הנכס מוציא היתר בנייה ?

מהו דיור חלוף ?

מה החלק שלי בפינוי כפוי ?

כאשר אני רוצה לעזוב מרצוני החופשי מה חלקי בנכס ?

 

שרותי הערכת שווי עקב פגיעה בנכס

הערכת שווי עקב פגיעה בנכס (אישור תכנית בניין עיר, סעיף 197)

הכנת שומה: מבהירה את הפגיעה בנכס (בין אם פגיעה ישירה או עקיפה) וליווי הלקוח עד לקבלת התשלום בפועל.

 

ליזמים: הערכת פגיעה פוטנציאלית עקב אישור תכנית מטעמם וכן הכנת לוח תביעות חזוי.

 

 

משרדים: 09-8621215

טלפון נייד: 050-2321251

פקס: 077-3180037

מייל: ori@ori-r.co.il

כתובת: רחוב הרצל 47 נתניה

השירותים שלנו

צרו קשר

אנו מספקים שירות בכל הארץ ולכל סוגי הנכסים

© כל הזכויות שמורות לאורי רוזנצוייג, עורך דין ושמאי מקרקעין. הייעוץ באתר אינו מהווה ייעוץ משפטי.